20 Jan

SUMMARY OF THE NEW MORTGAGE MARKET

General

Posted by: Alain Houde

Summary of the New Mortgage MarketThere have been a lot of changes in the mortgage market over the past few months so many Canadian’s plans regarding homeownership may have shifted quite a bit from last year.

First, new qualification rules came to pass in October where even though actual contract rates are sitting at about 2.79% all Canadians have to now qualify at the Bank of Canada Benchmark rate of 4.64% to prove payments can still be met when rates go up in the future. That has taken about 20% of people’s purchase power out of the equation.

The second round of rules were implemented at the end of November with the government requiring banks to carry more of the cost or lending having to do with how they utilize mortgage insurance and the level of capital they have to have on reserve. This means it is more costly for banks to lend so they are passing some of that cost to Canadians.

We now have a tiered rate pricing system based on whether you are “insurable” and meet new insurer requirement to qualify at 4.64% with a maximum 25-year amortization (CMHC, Genworth, Canada Guaranty are the 3 insurers in Canada) or are “uninsurable” where you may have more than 20% down but can’t qualify at the Benchmark rate or need an amortization longer than 25-years to qualify or are self-employed so can’t meet traditional income qualification requirements. Canadians who are uninsurable will be charged a premium to their rate of anywhere from 15-40bps. So your rate would go from 2.79% to 2.94% at the very least.

Then in BC there was the announcement of the BC HOME Partnership Program (BCHPP) in January. We have finally had some clarification on how this works but the benefits are not as grand as the BC Government would like them to appear.

The BCHPP is a tool to assist First Time Homebuyers supplement their down payment by the government matching what they have saved up to 5% of the purchase price. While this may help some clients bring more money to the table we have to factor a payment on that “loan” into the debt-servicing mix so they will actually qualify for less by way of a mortgage. They have more down payment but can not get as high a mortgage so it’s very close to a wash.

Lastly, as of mid January, CMHC announced they are increasing mortgage insurance premiums on March 17th. Genworth and Canada Guaranty are likely to follow. The insurance premiums are based on a percentage of the mortgage amount requested and how much you have to put down. For people with 5% down the premium will go from 3.60% to 4.00% and if you want to take advantage of the BCHPP program the premium will go from 3.85% up to 4.5%

What does this all mean? Overall it is more costly and more confusing to get a mortgage today than we have seen in many years. With the complexity of the new mortgage market, now more than ever buyers need someone with extensive knowledge to help them sort through their options – such as your local Dominion Lending Centres mortgage professional.

If we can be of assistance to you or someone you know, please do not hesitate to contact us.

20 Jan

La Banque maintient sa position alors que logement devrait ralentir

General

Posted by: Alain Houde

La Banque maintient sa position alors que logement devrait ralentir
 
C’est sans surprise que la Banque du Canada a laissé inchangé le taux cible du financement à un jour à 1/2 % aujourd’hui, réaffirmant ainsi sa perception selon laquelle l’économie canadienne affiche une marge importante de ressources inutilisées malgré une croissance importante de l’emploi et une inflation qui demeure sous la cible de 2 pour cent. L’énoncé de politique a souligné que « l’incertitude entourant les perspectives mondiales n’a pas diminué, surtout en ce qui a trait aux politiques aux États-Unis ». L’accession de Donald Trump à la fonction la plus élevée aux États-Unis laisse présager des changements politiques majeurs, lesquels pourraient avoir des répercussions directes sur le Canada.

Pour l’heure, la Banque a formulé des hypothèses initiales uniquement au sujet des éventuelles politiques fiscales, ce qui s’est traduit par une légère révision à la hausse de ses perspectives de croissance aux États-Unis. La croissance aux États-Unis pour 2017 a été révisée seulement légèrement à la hausse, soit de 2,1 pour cent à 2,2 pour cent. L’incidence des mesures de relance budgétaires de la nouvelle administration est plus prononcée pour 2018, faisant augmenter les prévisions de la banque à 2,3 pour cent (à la hausse de 0,3 point de pourcentage comparativement aux prévisions d’octobre). Il s’agit ici d’estimations initiales, lesquelles tiennent compte uniquement des changements dans les politiques fiscales. Il est évident que la politique commerciale américaine est un facteur important qui aura des répercussions sur le Canada. L’incidence de ce facteur, et d’autres mesures fiscales, sera mise à jour dans les futurs rapports de la Banque du Canada dès que d’autres renseignements seront disponibles.

En ce qui concerne la croissance aux États-Unis, les prévisions de la Banque sont au-dessus de son estimation de la croissance de la production potentielle aux États-Unis et se situera aux alentours de 1,8 % en 2018. L’économie est considérée comme étant déjà à pleine capacité ou presque. Aux États-Unis, les investissements des entreprises devraient se renforcer alors que la croissance de la demande demeure au-dessus de la production potentielle.

À travers le monde, y compris au pays, les rendements obligataires ont augmenté en prévision d’autres mesures de relance budgétaire et de la déréglementation aux États-Unis, bien que les conditions financières demeurent accommodantes.

Récemment, le niveau des prix mondiaux du pétrole brut s’établissait en moyenne à environ 15 pour cent de plus qu’on l’avait prévu dans le Rapport sur la politique monétaire (RPM) d’octobre. Par convention, la Banque postule que les cours du pétrole demeureront près de leurs niveaux récents de 55 $ pour le Brent, 50 $ pour le West Texas Intermediate et 35 $ pour le Western Canada Select. La Banque estime que les risques entourant sa projection demeurent orientés à la hausse pour 2017-2018, les prix étant encore inférieurs aux niveaux qu’il leur faudrait vraisemblablement atteindre pour soutenir le rééquilibrage du marché à moyen terme. Le nouveau RPM de la Banque publié aujourd’hui souligne que « le potentiel de maintien de prix plus élevés est limité cependant, car les progrès technologiques ont contribué à abaisser les coûts de production du pétrole non classique, notamment le pétrole de schiste aux États-Unis ». Et l’administration Trump appuie le secteur de la fracturation.

Néanmoins, le pire est passé en ce qui concerne l’économie de l’Alberta, ce qui s’est déjà reflété sur le secteur du logement qui s’est considérablement amélioré selon les récents rapports des agents immobiliers canadiens.

La Banque estime que la croissance dans les secteurs liés aux ressources canadiennes semble avoir touché le fond, et que l’investissement et l’emploi se déplacent vers le secteur des services qui est en expansion. Au Canada, le PIB réel devrait s’accroître à une cadence légèrement supérieure à celle de la production potentielle, alors que le secteur du logement ralentit. La Banque estime que la croissance du secteur du logement a été de 0,3 pour cent en 2015 et de 0,2 pour cent en 2016 respectivement. Selon le RPM, le logement représentera une petite perte sèche sur les activités de cette année, reflétant les répercussions des restrictions hypothécaires plus serrées et l’augmentation des taux d’intérêt.

Certains ont suggéré que la Banque du Canada puisse réduire encore ses taux d’intérêt l’an prochain, particulièrement si le secteur du logement ralentit trop. À en croire les commentaires faits par le président et premier dirigeant de la SCHL, un ralentissement dans le secteur du logement est le résultat visé par les nouvelles règles. De toute évidence, le gouverneur Poloz perçoit l’augmentation des simulations de crise des taux d’intérêt hypothécaire et les changements quant à l’assurabilité des prêts hypothécaires comme des facteurs atténuant ses inquiétudes relatives au débordement financier des acheteurs de maison. Un choc négatif considérable à la croissance serait nécessaire pour que la Banque réduise les taux.

Toutefois, d’autres ont laissé entendre que l’économie canadienne profitera suffisamment de la croissance budgétaire aux États-Unis pour que la Banque augmente ses taux d’ici la fin de l’année. Je crois que cela est peu probable puisque les taux ont déjà été augmentés et l’incidence négative potentielle d’un dollar canadien plus vigoureux sur le marché, ainsi que la possibilité de politiques commerciales américaines plus dures, comme la menace de taxation aux frontières, feront en sorte que la Banque restera à l’écart tout au long de l’année.

Dre Sherry Cooper
Économiste en chef, Centres hypothécaires Dominion
drcooper@dominionlending.ca